Ексклюзивний договір на продаж об’єкта нерухомості та його переваги

Спробуємо відповісти на кілька питань, які виникають у власників нерухомості, розказати про переваги укладання ексклюзивного договору, про взаємодію продавця та агенції при укладанні такого договору.

Що таке ексклюзивний договір?

Суть ексклюзивного договору можна сформулювати наступним чином: власник, що бажає продати свою нерухомість в розумний термін з найбільшою вигодою й безпекою для себе, доручає це лише одній агенції нерухомості, у сумлінності та професіоналізмі якої він впевнений, а агенція, у свою чергу, отримує виключне право обслуговування даного клієнта. При цьому власник нерухомості, підписавши ексклюзивний договір, бере на себе зобов’язання не укладати угод з іншими ріелторськими організаціями.

У чому сенс та переваги такого договору?

Здавалося б, якщо продавець повідомить про продаж свого об’єкта одразу в кілька агенцій нерухомості, дасть оголошення на кілька сайтів, то ймовірність якнайшвидшого продажу об’єкта зростає. Це доволі розповсюджена думка, проте помилкова. Звичайно, кожне з агентств занесе інформацію про вашу нерухомість у свою базу даних, але от давати повномасштабну рекламу швидше за все не буде. Причина цього доволі проста – кількість об’єктів велика, гарантій продажу саме Вашої нерухомості немає, а хороша реклама безкоштовною не буває.

У випадку укладання ексклюзивного договору агентство знає, що при продажі нерухомості гарантовано отримає винагороду від покупця, і тому планування рекламної компанії відбувається із залученням коштів агентства.

Якщо власник продає нерухомість самостійно?

Тут може виникнути кілька проблем. Розглянемо кожну із них:

1. При продажу нерухомості складно самому визначити її ринкову вартість, а при зверненні з цього приводу в будь-яку агенцію по телефону Вам не дадуть вичерпну відповідь, тому що достовірну оцінку об'єкта нерухомості неможливо зробити, почувши по телефону лише його опис та не провівши огляд.

2. Виникає питання, яким чином і де рекламувати свій об’єкт нерухомості, щоб реклама була максимально ефективною, адже доволі часто за хорошу рекламу треба платити. Слід пам’ятати, що рекламуватися можливо Вам прийдеться від 1–3 місяців (при продажі квартири) до 1 року (при продажі будинку, ділянки чи іншої нерухомості).

3. Розміщуючи оголошення про продаж своєї нерухомості самостійно, Ви отримуєте головний біль у вигляді нескінченних дзвінків у самий невідповідний час, і на кожен дзвінок Ви будете давати одні й ті ж відповіді. Вам почнуть дзвонити агенції нерухомості та приватні ріелтори, потенційні покупці та люди, що просто вивчають ринок нерухомості. Або навпаки, дзвінків може буть обмаль, якщо стартова ціна об’єкта суттєво завищена. Цілком можливо, що Ви вже з цим зіткнулися.

Які зручності отримує покупець?

База даних хорошої агенції нерухомості у м. Тернополі може налічувати сотні об’єктів. Цілком очевидно, що ріелтори як у нашій компанії, так і в інших агенція не можуть побачити усіх наявних у продажу об’єктів, дивляться їх лише вибірково, коли їздять із покупцями. Не бачать ріелтори також і документів на нерухомість, оскільки вони до останнього моменту зберігаються у власника. Тому іноді виникають ситуації, коли ріелтори не маю повної картини про об’єкт.

Якщо з продавцем укладено ексклюзивний договір, можна бути впевненим – представник агенції, перш ніж почати планування рекламної кампанії, обов'язково з'їздить на об’єкт та подивиться, що він собою представляє, ознайомиться із документами на нерухомість. В подальшому це зручно покупцеві, який звертається у дане агентство – йому не потрібно затрачати час на виїзди до об’єктів, які йому явно не підходять. Також це зручно продавцеві – його не будуть тривожити зайвими візитами, які, найімовірніше, нічим не закінчяться.

Істотна умова – термін дії договору

На наше переконання, термін дії договору повинен бути обмежений 3-ма місяцями для квартир та 6-12-ма місяцями – для іншої нерухомості. Практика показує, що близько 70 – 80 % ексклюзивів, укладених по квартирах на три місяці, реалізуються протягом цього часу. Аналогічна ситуація по інших об’єктах. Про що говорить цей факт? Ріелтори більш ефективніше працюють, якщо знають, що строк договору обмежений. Адже агент розуміє, що якщо за визначений час він не підготує угоду, то не факт, що власник нерухомості продовжить із ним договір.

Відповідальний за об’єкт ріелтор після укладання ексклюзивного договору робить усе від нього залежне, щоб об’єкт якомога швидше знайшов свого покупця: наполегливо пропонує покупцям, колегам та знайомим в інших агенціях, додатково розміщає інформацію про об’єкт на рекламних площадках, проводить рекламну компанію в мережі Інтернет на спеціалізованих сайтах, форумах з нерухомості, групах у соціальних мережах та месенджерах. У всіх цих випадках ріелтор зазначає свої контактні дані, надає вичерпну інформацію про об’єкт і лише при наявності потенційного покупця контактує з власником.

Таким чином, якщо продавець вибрав хорошу агенцію нерухомості та уклав із нею ексклюзивний договір на продаж свого об’єкта, за яким агенція нерухомості сумлінно виконує свої обов'язки, то він нічого не втрачає, натомість одержує комплекс професійних ріелторських послуг. Тому для продавця даний ексклюзивний договір вигідний у всіх відношеннях.