Агенція нерухомості «Хатинка» місто Тернопіль
Агенція нерухомості «Хатинка» місто Тернопіль

Ексклюзивний договір на продаж об’єкта нерухомості та його переваги


Приведена нижче інформація буде корисною для продавців нерухомості. Спробуємо розповісти про переваги укладання ексклюзивного договору, про взаємодію продавця та агенції при укладенні такого договору.

Суть ексклюзивного договору можна сформулювати наступним чином - власник, що бажає продати свою нерухомість в розумний термін з найбільшою вигодою й безпекою для себе, доручає це лише одній агенції нерухомості, у сумлінності та професіоналізмі якої він впевнений, а агенція, у свою чергу, отримує виключне право обслуговування даного клієнта. При цьому власник нерухомості, підписавши ексклюзивний договір, бере на себе зобов’язання не укладати угод з іншими ріелторськими організаціями.

У чому сенс та переваги такого договору?

Здавалося б, якщо продавець повідомить про продаж свого об’єкта одразу у кілька агенцій нерухомості, дасть оголошення в газету чи Інтернет, то ймовірність якнайшвидшого продажу об’єкта зростає. Це доволі розповсюджена думка, проте помилкова. Звичайно, кожне з агентств занесе інформацію про вашу нерухомість у свою базу даних, але от давати повномасштабну рекламу в друковані та електронні ЗМІ швидше за все не буде. Причина цього доволі проста – кількість об’єктів велика, гарантій продажу саме Вашої нерухомості немає, а хороша реклама безкоштовною не буває.

У випадку укладання ексклюзивного договору агентство знає, що при продажі нерухомості гарантовано отримає винагороду від покупця, і тому планування рекламної компанії відбувається із залученням коштів агентства.

Які ж проблеми виникають, коли людина продає нерухомість самостійно?

1. Розміщуючи оголошення про продаж своєї нерухомості самостійно, Ви отримуєте головний біль у вигляді нескінченних дзвінків в самий невідповідний час, і на кожен дзвінок Ви будете давати одні й ті ж відповіді (уявіть собі, в Тернополі більше 50 агенцій нерухомості, велика кількість приватних ріелторів, плюс дзвінки від покупців та людей, що просто вивчають ринок нерухомості). Зазначене можуть підтвердити Ваші родичі, колеги чи знайомі, які вже коли-небудь продали нерухомість у такий спосіб. Можливо, й Ви також вже з ним зіткнулися.

2. Даючи самостійно інформацію в різні джерела та через присутність на ринку великої кількості непрофесійних та настирливих маклерів замість зустрічі з покупцями Ви ризикуєте натрапити на шахраїв чи кримінальних елементів. При відсутності ексклюзивного договору можливості для шахрайства зростають.

3. При продажу нерухомості складно самому визначити її ринкову вартість, а при зверненні з цього приводу в будь-яке агентство по телефону Вам не дадуть вичерпну відповідь, тому що достовірну оцінку об'єкта нерухомості неможливо зробити, почувши по телефону лише його опис та не провівши огляд.

4. Виникає питання, яким чином і де рекламувати свій об'єкт нерухомості, щоб реклама була максимально ефективною, адже доволі часто за хорошу рекламу треба платити. Слід пам’ятати, що можливо рекламуватися Вам потрібно буде 1–3 місяці (при продажі квартири) та до 1 року (при продажі будинків та котеджів великої вартості).

5. Продавати свій об'єкт нерухомості продавцю самостійно іноді буває вкрай складно, оскільки не кожен володіє знаннями маркетингу у цій царині. Також треба бути трохи психологом та юристом. Та й без вибору професійного агентства нерухомості Ви ризикуєте зіткнутися з некомпетенцією, а часто і з повним незнанням справи, в результаті чого Ваша угода може повністю розвалитися.

На скільки ексклюзивний договір між продавцем та агенцією зручний покупцеві?

1. База даних середньої агенції нерухомості у м. Тернополі налічує не менше 500 об’єктів. Крупніші агентства оперують базою із 2000 – 5000 об’єктів (сумарно квартир, будинків та ділянок). Очевидно, що ріелтори як у нашій компанії, так і в інших агенція міста не можуть побачити усіх наявних у продажу об’єктів, дивляться їх лише вибірково, коли їздять із покупцями. Не бачать ріелтори також і документів на нерухомість, оскільки вони до останнього моменту зберігаються не в агентстві, а у продавця. Тому доволі часто виникає ситуація, що ріелтори не завжди чітко уявляють собі, що ж за об’єкт вони пропонують. І коли покупець починає розпитувати докладно про об’єкт, що його цікавить, трапляється, що рядовому ріелтору нема чого відповісти. У покупців при цьому виникає природне роздратування: "Як ви можете пропонувати те, чого самі не бачили й не знаєте? Чим ви, взагалі торгуєте?". Більшість агенцій цю ситуацію змінити навіть не прагнуть, посилаючись на те, що переглянути тисячу об’єктів їх агенти просто фізично не здатні.

Якщо ж агенція нерухомості укладе з продавцем ексклюзивний договір, можна бути впевненим – представник агенції, перш ніж почати планування рекламної кампанії, обов'язково з'їздить на об’єкт та подивиться, що він собою представляє. В подальшому це зручно покупцеві, який звертається у дане агентство – йому не потрібно затрачати час на виїзди до об’єктів, які йому явно не підходять. Також це зручно продавцеві – його не будуть тривожити зайвими візитами, які, найімовірніше, нічим не закінчаться.

2. Зазвичай власник проблемного об’єкта тримає документи на нерухомість у себе до останнього – поки не з'явиться покупець, а потім інсценує поспіх, сподіваючись, що в суєті на порушення в документах ніхто не зверне уваги. Але агентство, як правило, перш, ніж здійснити операцію, ретельно перевіряє документи, і якщо у результаті перевірки виявляються порушення, агенція нерухомості, безумовно, відмовиться від угоди, щоб не підводити покупця.

Якщо продавець уклав ексклюзивний договір, він подає правовстановлюючі документи на нерухомість в агентство, знаючи, що фахівці без суєти організують їхню ретельну всебічну перевірку. При цьому продавець дає можливість агентству заздалегідь почати підготовку об’єкта до продажу, щоб потім, коли з'явиться покупець, швидше оформити угоду. Є кілька інстанцій, через які документи можна провести спокійно, і в результаті заплатити менше грошей. Але тут ситуацію повинен оцінювати лише ріелтор – як швидко знайдеться покупець, як терміново знадобляться довідки? Професіонал зрозуміє це відразу, глянувши на об’єкт та визначивши його ціну.

Істотна умова – термін дії договору!

На наше переконання термін дії договору повинен бути обмежений трьома місяцями. Практика показує, що близько 70 – 80 % ексклюзивів, укладених на три місяці, реалізуються протягом цього часу. Про що говорить цей факт? Ріелтори більш ефективніше працюють, якщо знають, що строк договору обмежений. Адже агент розуміє, що якщо за визначений час (три місяці) він не підготує угоду, то не факт, що власник нерухомості продовжить із ним договір.

Відповідальний за об'єкт ріелтор після укладання ексклюзивного договору робить усе від нього залежне, щоб об’єкт якомога швидше знайшов свого покупця: наполегливо пропонує покупцям, колегам та знайомим в інших агенціях, додатково розміщає за свій рахунок інформацію про об’єкт в регіональних ЗМІ, проводить рекламну компанію в мережі Інтернет на спеціалізованих сайтах та форумах з нерухомості. У всіх цих випадках ріелтор зазначає свої контактні дані, надає вичерпну інформацію про об’єкт і лише при наявності потенційного покупця контактує з власником.

Таким чином, якщо продавець вибрав хороше агентство, уклав ексклюзивний договір, за яким агенція нерухомості сумлінно виконує свої обов'язки, то продавець нічого не втрачає, натомість одержує комплекс професійних безкоштовних послуг, оскільки винагороду агенції оплачує покупець. Тому для продавця даний ексклюзивний договір вигідний у всіх відношеннях.

+380673500118